Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za desaťročia
Prečo prichádza veľká zmena
Slovensko čaká jedna z najväčších právnych zmien za posledné desaťročia. Nový Občiansky zákonník zjednotí úpravu rodinných vzťahov, dedenia a najmä zmluvných záväzkov vrátane nájmov. Ako autor vám v tomto článku vysvetlím, čo sa zmení v oblasti nájomných vzťahov, prečo to môže byť pozitívne a na čo si dať pozor.
Zrušenie bytových náhrad a dôsledky
Jednou z najvýraznejších noviniek je úplné zrušenie povinnosti prenajímateľa zabezpečiť bytovú náhradu pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú. Doteraz táto povinnosť často nútila majiteľov preferovať zmluvy na dobu určitú. Po novom táto bariéra odpadá, čo podľa mňa môže viesť k väčšiemu rozšíreniu nájmov na dobu neurčitú — pre prenajímateľov to znamená väčší komfort, pre nájomcov zase potrebu dôslednejšie sledovať výpovedné dôvody a lehoty. Zmena sa týka aj zraniteľných skupín, napríklad osôb v hmotnej núdzi alebo rodín s deťmi.
Depozit: jasné pravidlá a povinnosť vrátiť s úrokmi
Nový zákonník prináša jednotné pravidlá pre finančnú zábezpeku (depozit). Stanoví maximálnu výšku depozitu, spôsob jeho použitia aj lehoty na vrátenie. Dôležitá je aj kontroverzná, no podstatná novinka — povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi za obdobie, počas ktorého prenajímateľ s peniazmi disponoval. Z môjho pohľadu ide o spravodlivé vyrovnanie voči nájomcovi, ak byt odovzdal bez škôd, avšak prenajímateľom to kladie nárok na prehodnotenie finančného hospodárenia a zmluvných podmienok.
Čo to znamená pre existujúce zmluvy
Zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou právnou úpravou. Zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme však dobehnú podľa starých pravidiel až do skončenia či predĺženia. Odporúčam vám preto revíziu existujúcich dokumentov — najmä ak máte v zmluve vyšší depozit alebo podmienky, ktoré by po novej úprave mohli byť neplatné.
Stav bytu a reklamácie: dokumentácia je kľúčová
Prenajímateľ zostáva povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, no pri posudzovaní už nebude možné reklamovať drobné vady, o ktorých nájomca vedel pri podpise zmluvy a ktoré nebránia užívaniu. Preto zdôrazňujem dôležitosť dôkladného odovzdávacieho protokolu — fotodokumentácia a presný zápis pri prevzatí budú často rozhodovať pri prípadných sporoch.
Právo na zviera, automatické predĺženie a ochrana pred obchádzaním
Nový zákonník zavádza aj zákonné právo nájomcu chovať v byte domáce zviera, ak nespôsobuje neprimerané ťažkosti. Prenajímateľ môže chov zakázať len výslovne v zmluve. Zjednoduší sa aj proces zamedzenia automatického predĺženia nájmu — namiesto podania žaloby bude stačiť písomná výzva nájomcovi do jedného mesiaca po skončení nájmu. Zákon tiež chráni nájomcov pred obchádzaním pravidiel: ak bola zmluva uzatvorená len preto, aby sa byt ďalej prenajímal so zhoršeným postavením konečného užívateľa, zákon umožní domáhať sa práv priamo.
Čo si z toho odniesť
Nový Občiansky zákonník sľubuje väčšiu prehľadnosť a rovnováhu medzi právami nájomcov a prenajímateľov. Napriek tomu odporúčam všetkým stranám, aby preverili svoje zmluvy ešte pred účinnosťou zákona a pripravili sa na nové povinnosti aj výhody. Ako autor tohto článku vám radím: neodkladajte revíziu zmlúv a venujte pozornosť depozitom, odovzdávacím protokolom a presnému zneniu dohôd o chove zvierat.
Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.
